일요주간 - ‘투자 촉진’ 외국인에게 주택소유 전면개방

이영주박사의 ‘현대 베트남 심층 탐색기’(하편)

▲ 이영주 칼럼니스트

‘호기심 자극 ’ 폭이 좁고 층수가 높은 세장형 건축물
‘주상복합아파트’ 외국인 주거공간 수요충족에 대인기

‘외국인 주택구입’ 여권있으면 체류기간 불문 취득 용인
‘의료 서비스 분야’ 100% 외국인 투자 병원설립을 허용

베트남 전체 수출의 70% 이상을 베트남에 진출한 글로벌 기업들이 하고 있다. 이에 따라 한국 기업들도 제조공장 이전이나 소비시장 진출을 위해 베트남을 찾는 경우가 많다. 그러나 베트남 문화나 상거래 방식에 대해 충분한 이해 없이, 베트남 방식이 아닌 한국방식으로 비즈니스를 하게 된다면 상당히 어려운 상황에 직면하게 될 것이다.

■ 하노이의 세장형(細長型) 건축물

하노이는 중세 왕조시대에 지어진 전통 건축물과 근대 식민지 시대에 지어진 식민 건축물, 전쟁 이후에 지어진 현대 건축물들이 다양하게 공존하고 있는 도시이다. 물론 기존의 건축물들은 원래의 목적과는 다르게 사용되고 있는 것이 대부분이어서, 건축 당시 그 모습대로 남아 있는 건물은 거의 없다.

노이바이(Noi Bai) 국제공항에서 출발하여 하노이로 진입하다 보면, 책꽂이에 꽂혀진 책들처럼 도로에 접한 부분은 좁으면서 벽은 공유한, 도로를 따라 나란히 연속되게 늘어서 있는 특이한 건축물들이 호기심을 자극한다.

신개발 주거지역을 제외한 일반 주거지역에서 흔히 볼 수 있는 건축양식인데, 폭이 보통 5m 내외로, 폭이 좁고 층수가 높은 세장(Deep and Narrow)형 건축물들이다. 보통 지상층은 가게나 오토바이를 늘여놓는 공간으로, 2층은 부모님을 봉양하는 공간으로, 3층은 봉양하는 부부가 쓰는 공간이다.

이러한 세장형 필지는 상업도시의 전형적인 필지형태로, 이탈리아의 중세도시인 볼로냐나 피렌체에서 볼 수 있으며, 동양에서는 일본의 근세 상업도시였던 교토나 오사카에서도 볼 수 있다. 특히 하노이의 36거리는 15세기에 형성된 은세공거리인 항박(Hàng Bạc)과 18세기경에 형성된 비단거리인 항다오(Hàng Đao), 19세기 말에 조성된 응우엔 시우(Nguyên Siêu) 거리를 가보면, 각각 거리마다 독특한 풍경을 형성하고 있다.

특히 항박은 전면 폭이 3~4m에 깊이가 40m에 달하는 세장비가 1:10 이상의 극세장형 필지들로 구성되어 있다. 이와 같은 세장형 필지와 세장형 건물은 천년 수도 하노이의 특유의 풍경이므로, 역사경관 보전정책을 수립하여야 유지해야 할 것이다.

▲ 이와 같은 세장형 건물은 천년 수도 하노이의 특유의 풍경이므로, 역사경관 보전정책을 수립하여야 유지해야 할 것이다.

■ ‘부의 상징’ 주상복합 아파트 대인기

1980년대에 베트남 도시에는 많은 아파트들이 건축되었다. 기존의 아파트는 러시아 건축 영향을 받은 4~5층 규모였으나, 2000년대를 넘어서면서 인구의 도시 집중화에 의해 고층아파트가 활발히 건축되었다. 베트남에서는 10층 이상을 고층아파트라고 정의한다. 즉 10~26층(39m~78m)은 고층아파트, 27~30층은 높은 고층아파트, 30층 이상은 슈퍼 고층아파트로 분류된다.

2000년 이후 베트남 주요 도시의 주택 공급은 외국계 업체가 공급하는 고급 아파트와 현지 업체가 공급하는 보급형 아파트가 주를 이루고 있다. 베트남은 경제성장 이후 신흥 부유층이 나타났고, 이들은 서구화된 생활 패턴을 바탕으로 고급 주택을 선호하고 있다.

이에 따라 최근 고급화된 고층 아파트가 증가하고 있으며, 도시 인구 급증에 따라 나타난 주택난의 해결책으로 하노이 중심지와 외곽의 토지를 효율적으로 사용하기 위한 고층·고밀도의 주상복합아파트를 많이 건축하게 되었다.

주상복합아파트는 병원이나 대학교가 비교적 가까운 거리에 위치해 있으며, 반경 500m 이내에 초·중·고교와 시장, 슈퍼마켓, 공원, 우체국, 편익시설, 고속도로 진입로 근처, 업무지구 등이 잘 발달되어 있으며, 건물 내부의 공용공간으로써 건강유지를 위한 휘트니스 센터, 스파 시설, 생활에 직접 필요한 상점, 음식점 등 부대복지시설들이 자리하고 있다.

▲ 베트남은 경제성장 이후 신흥 부유층이 나타났고, 이들은 서구화된 생활 패턴을 바탕으로 고급 주택을 선호하고 있다.

이와 같이 하노이 어디서나 쉽게 볼 수 있는 주상복합아파트는, 부를 축적한 베트남 시민들의 개별화와 차별성에 대한 욕구로, 새로운 것을 소유하려는 베트남 시민들의 도시화된 삶이 가져온 결과물이다.

이러한 주상복합아파트는 대지면적의 사용에 대한 가성비를 극대화시키면서 주택난을 해결할 수 있는 효율적인 방법으로 유효하게 안착되었다. 또한 주상복합아파트는 외국인 주거공간에 대한 수요를 해결해 주었으며, 대량의 자본유입에 따라 증가하는 해외 사업체의 사무공간에 대한 요구를 충족시켜 준 도시주거형태이다.

이러한 까닭에 한인들의 인구 밀집공간도 주상복합아파트에 쏠려 있다. 이러한 주상복합아파트는 향후 베트남 교외 지역 도시화에 따른 주거모델이 될 것이다.

▲ 외국인 투자기업도 판매 및 임대 목적 주택개발 용도에 한해 국가로부터 토지를 교부받을 수 있게 되었다.

■ 국민은 토지사용권리만을 가진다

베트남 토지는 국가와 전 국민에게 속하며, 국민은 토지사용권리만을 가진다. 따라서 개인소유의 토지가 존재하지 않고, 토지 사용자는 국가로부터 임대 또는 할당의 형태로 토지사용권을 근거로 ‘토지사용권증서’를 발급해 준다.

외국인 투자자들은 합작기업의 현지 당사자가 토지사용권 형태로 자본을 출자하거나, 국가 또는 일부 허가된 토지사용권 보유자로부터 직접 토지를 임차함으로써 토지사용권을 취득할 수 있을 뿐이다. 기타의 경우에는 토지분쟁, 토지관련 고소 고발에 대한 관할기관의 결정, 법원 판결, 부채처리를 위한 담보대출 계약 합의 내용에 따른 토지사용권 획득 등이 있다.

토지 임대는 국가로부터 토지를 임차하는 방법, 국가가 아닌 기관 또는 개인(외국기관 또는 개인 포함)으로부터 산업단지, 첨단기술단지 또는 경제단지 안에 있는 토지를 기반시설과 함께 재임대 받는 방법 등이 있다.

그리고 외국인 투자기업도 판매 또는 판매 및 임대 목적 주택개발 용도에 한해 국가로부터 토지를 교부받을 수 있게 되었다. 그러나 베트남 토지법은 정부가 외국인 투자자를 포함한 당사자들에게 임대되거나 할당된 토지를 회수할 수 있도록 규정하고 있다.

▲ 개정에 주택법에 따르면 비자를 받은 모든 외국인은 주택을 소유할 수 있으며, 50년 소유 후에도 소유권을 연장할 수 있다.

즉, 토지를 방위. 안보, 국가의 이익, 공공의 이익, 경제발전의 목적으로 사용하려는 경우, 토지사용세를 내지 않거나 토지가 정당한 목적으로 사용되지 않고 비효율적으로 사용되는 경우, 투자 프로젝트를 실행하기 위해 국가에서 할당 또는 임대해 준 토지가 연속하여 12개월 동안 사용되지 않는 경우 등에는 토지를 회수한다.

토지사용세는 가정 또는 개인이 직접 농경, 임업, 수산업, 제염업에 종사하거나, 기관이 농업, 임업, 수산업, 제염업에 관한 연구나 테스트 또는 실험의 목적으로 토지를 사용하는 경우에는 부과하지 않는다.

종교시설의 경우, 비농업용지를 사용하는 할 때에는 부과하지 않는다. 다만 가정 또는 개인이 거주지로 토지를 할당받은 경우, 경제조직이 농업 생산, 임업, 수산업, 제염업을 위해 토지를 할당받은 경우, 경제조직이나 가정, 개인이 생산 또는 사업 설립의 건설을 목적으로 토지를 할당 받은 경우 등에는 토지사용세를 부과한다.

▲ 하노이와 호치민, 다낭시 등 일부 대도시의 주민들은 전국 평균보다 비교적 소득수준이 높아 민간 사설 의원 이용률이 매우 높다.

■ ‘비자 소유’ 모든 외국인은 주택 소유

2014년 호치민시의 경우 주택 부지가가 1㎡ 당 1,200만동에서 1,350만동으로 5~10% 상승하였고, 분양지 이외에 주택 용지 땅값은 60~100㎡의 소규모 용지가 3억5,000만~4억 동에서, 5억~6억 동으로 거래되어 1.5배 상승했다. 개정에 주택법에 따르면 비자를 받은 모든 외국인은 주택을 소유할 수 있으며, 50년 소유 후에도 소유권을 연장할 수 있다.

외국인의 주택 구입조건은, 여권에 입국 도장이 유효하게 찍혀있는 경우에는 체류기간을 불문하고 합법적으로 입국한 모든 외국인이 베트남에서 집을 구입할 수 있도록 규정하였다. 또한 외국인이 주택을 소유할 수 있는 매물은 분양 아파트의 경우 1개동 전체 호수의 30%까지, 단독 주택의 경우 1블록에 대해 250채까지이며, 이 제한을 초과하는 거래는 모두 무효로 처리되므로 주택 소유 증명서가 발행되지 않는다.

베트남은 연 강수량이 1,500~2,000mm 정도이며, 습도는 80%에 달한다. 또한 홍수는 1961년부터 2008년 사이에 238회의 기록을 보여주고 있다. 특히 베트남 중부 해안지역은 수해를 가장 많이 입는 곳이어서 집과 농작물을 거의 상습적으로 잃는다.

수상가옥 중 Amphibious House는 속이 빈 콘크리트와 기둥을 이용해 만드는데, 구조가 복잡하지 않고 안정적이지만 건설비가 많이들 뿐만 아니라 중부 해안가 일부지역은 수위가 매우 높아 이 구조물이 견딜 수 있는 이상으로 올라가기 때문에 부적합하다. 따라서 정부의 지원이 가능하다면, 저소득층 거주민 공동체를 형성할 수 있으면서도 수위가 높아지면 개별가옥으로 분리될 수 있는, 가벼운 무게의 재료를 사용하여 물 위에 뜰 수 있는 floating pontoon house가 유용할 것으로 보인다.

▲ 아시아, EU, 미국 등 약 50여개 외국인 투자 의료기관이 운영 중에 있으며, 대부분의 의료기관은 소형병원에 해당된다.

■ 외국인 투자 의료기관 운영 중

한국 의료기관이 동남아시아에 진출하고 있는데, 이중 베트남이 6개, 인도네시아 3개, 캄보디아 3개, 말레이시아 2개 등이다. 베트남은 종합병원과 의료보건시설을 합하여 2009년도 현재 13,450 곳이며, 환자 100명당 1.5곳 수준이다.

이에 따라 1989년부터 의료수요의 증가와 의사의 인건비 상승을 조절하기 위해 국공립병원과 군병원 의사들에게 근무시간 외에 개인병의원 개업을 허용하는 민간 사적 진료를 허용하였는데, 이로 인해 민간 사적 의료 분야가 급속도로 팽창했다.

하노이와 호치민, 다낭시 등 일부 대도시의 주민들은 전국 평균보다 비교적 소득수준이 높아 민간 사설 의원 이용률이 매우 높다. 이러한 틈새시장을 확보한 베트남 국내 해외 의료기관 중에서 최초 외국인 투자 의료기관은 영국의 SOS International 병원으로 하노이에 위치하며, 총 1,312,425달러를 투자하였다.

그 후 아시아, EU, 미국 등 약 50여개 외국인 투자 의료기관이 운영 중에 있으며, 대부분의 의료기관은 소형병원에 해당된다. 외국계 병원은 크게 프랑스계 병원, 싱가포르계 병원, 한국계 병원, 일본계 병원 등으로 나눌 수 있다. 싱가포르계 및 일본계 병원 등은 해당국의 교민 및 베트남 상류층을 주요 목표시장으로 하고 있다.

▲ 아시아의 전통의학은 중의학이 한국, 일본, 베트남 등으로 전파되면서 확산되었다.

한국은 베트남의 외국계 의료기관 53개 중 15개인 28%로 가장 큰 비중을 차지하고 있으나, 주요 고객층은 한인이다. 이처럼 외국계 병원이 적지 않게 개설되어 있지만 아직까지는 국민 대부분은 중증 질환에 대한 입원 서비스 등은 공공 의료기관에서 한다. 다만 치과, 안과, 성형외과 등과 같은 특수 전문 진료과 서비스에 대해서는 민간 사설 병원을 이용하고 있다.

2015년 투자법(Law on Investment and Law on Enterprises, 2015년 7월 1일 시행) 제22조부터 제29조는 외국인의 투자 형태를 4가지로 규정하고 있다. 즉 ▼ 경제 단체의 설립 ▼ 자본 출자 및 주식 지분 구매 ▼ 민간투자사업(PPP, Public Private Partnership)계약 ▼ 경영협력계약(BCC, Business Cooperation Contracts). 여기에서 의료분야는 투자법 제6조의 조건부 투자분야에 속하기 때문에 100% 외자투자회사, 합작회사, 경영협력계약(BCC)의 형태로 투자가 가능하다.

베트남 정부는, 의료 서비스 분야에 있어 100% 외국인 투자 병원설립을 허용하고 있다. 다만 병원의 경우 2천만 USD 이상, 의원의 경우 200만 USD 이상, 전문의원의 경우 20만 USD 이상의 최소 투자규모 제한을 명시하고 있다.

합작회사의 경우, 베트남 측으로서는 출자할 수 있는 현금이 부족하기 때문에 대부분이 토지의 사용권을 현물 출자하고 있다. 따라서 합작 계약 전에 토지 사용권의 출자 가액에 대한 양 당사자간의 합리적인 합의가 중요하다.

또한 베트남 투자법은 민간병원, 개인의원의 건설은 투자우대분야로 지정하고 있다. 이에 따라 조건만 충족되면 법인세율 20%가 아닌 사업 종료시까지 10%의 우대세율이 적용된다.

한국에서 회사하면 주식회사가 94% 이상이지만, 베트남에는 유한회사가 압도적으로 많고 외국인 투자의 경우에도 소규모 회사의 경우 통상 유한책임회사로 설립하고 있다. 베트남에서 유한책임회사는 투자허가서 발급일로부터 36개월 이내에 자본금의 납입을 완료해야 한다.

그러나 관할기관은 자본금 금액, 프로젝트의 목적과 규모에 따라, 더 짧은 기간 내에 자본금을 완납할 것을 요구할 수 있다. 하노이의 경우 실무적으로 일반 서비스업을 위한 유한책임회사의 경우 통상 6~12개월 이내에 자본금 납입을 완료할 것을 요구하고 있다.

베트남은 주식시장이 발달되어 있지 않다는 점을 고려한다면, 한국과는 달리 법인의 형태를 신중히 결정하여야 할 것이다.

▲ 베트남 전통의학은 민속의학과 베트남화 한 동양의학이 합쳐진 의미로 사용되고 있다.

■ 베트남의 전통의학 향방은

한국처럼 베트남에서도 서양의학을 통해 발생된 부작용이나 한계 등을 해결하고자 하는 노력은 자연스럽게 전통의학에 대한 관심으로 이어지고 있다.

특히 전통의학 시장이 큰 비중을 차지하는 곳은 상대적으로 현대 의료 자원이 취약한 인도나 중국, 인도차이나 반도 등 아시아권이다. 아시아의 전통의학은 중의학이 한국, 일본, 베트남 등으로 전파되면서 확산되었다. 한국이 한의학을 정규의학으로 하고 그 외의 치료법을 대체의학으로 보는 것과는 달리, 베트남 전통의학은 민속의학과 베트남화 한 동양의학이 합쳐진 의미로 사용되고 있다.

2012년 현재 베트남에는 2개 국립 전통의학 병원과 18개의 지역 전통의학 병원을 합하여 52개의 전통의학 병원이 있다. 베트남 전통의학 병원 임상에서 주로 활용되고 있는 전통의학 치료법은 침 치료가 99.4%, 마사지와 지압이 97.6%, 약초학이 95.3% 순으로 나타나고 있어, 한국과 비슷하게 침과, 약초의 인지도가 높게 나타났고, 임상에서의 활용도 역시 높은 것으로 나타났다.

침 치료에 있어서는 한국과 베트남이 비슷하지만, 한국은 베트남의 마사지와 지압 대신 90.7%가 한약을 복용하였다. 이는 베트남 전통의학 병원의 주요 대상 질환이 신경, 정신성 질환과 근골격계 질환인데, 이는 신경이완 및 근골격계 질환의 치료법으로 마사지와 지압의 활용도가 높기 때문이다.

아시아의 전통의학이 주로 담당하는 치료분야는 비계질환, 심계질환, 신경정신 질환이다. 베트남은 신경성질환이 가장 많고 근골격계 질환, 심혈관 질환, 소화기 질환, 대사 질환, 비뇨기 질환, 호흡기 질환 순이고, 한국 역시 근골격계 질환이 가장 많은데, 이는 요통이나 염좌, 견비통 같은 침 치료의 활용도가 높은 질환이라는 점에서 한국과 베트남의 전통의학은 침 활용도가 높다는 점이다.

침 치료가 양국 모두 활용도가 높다는 점을 상기한다면, 베트남의 전통의학에서 찾아 볼 수 없는 한의학의 체질의학 처방을 강점으로 부각시켜 베트남 전통의료 시장에 접목하여 발전시켜 나간다면, 베트남에서 한의학 위상을 안정적으로 확보할 수 있을 것으로 보인다.

이제 2017년, 한국과 베트남의 FTA가 발효 3년차에 접어들었다. 남북의 사회적 합의의 어려움과 역사적 갈등, 대립을 극복하고 한국, 일본을 비롯하여 유럽등과 성공적으로 FTA를 발효시킨 베트남. 아시아 신흥 글로벌 시장인 베트남을 베트남 방식으로 베트남을 이해하기 위해 노력하고 있다.

■ 이영주 칼럼니스트는 한국의 인구지형도를 급속하게 변화시켜가고 있는 다문화사회에 많은 관심을 가지고 있다. 다양성의 존중 및 타 문화의 상호 이해가 소통의 화두라고 생각하며, 행복은 소통이 전제되어야 가능하기에 동남아시아의 역사와 문화, 경제구조에 깊은 애정을 보이고 있다.

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