일요주간 - SK에코플랜트 시공 SK뷰 하자 보도 그후...입주 예정자 ′전액 환급′ 요구, 왜?

-SK에코플랜트 부산 동래 3차 SK뷰 날림 시공 논란에도 5개월 간 묵묵부답?
-사업주체 공동주택관리법에 따라 하자 보수 의무有…단, 미루면 제재 수단 無
-계약 해지 및 전액 환급, 불가능…입주자 담보책임기간 최대한 보상 요구해야
-SK측 "하자 보수 요청 순서대로 수리 진행 관계로 늦어져...현재는 입주 가능"
-조합측 "고객 피해 최소화하기 위해 매수 통한 환급 등 여러 방향으로 검토 중"

 

▲ 신규 아파트에서 하자 문제를 둘러싼 입주민과 건설사 간 분쟁이 매년 증가하는 것으로 나타났다. 사진은 기사 내용과 무관. <사진=뉴시스 제공>

 

[일요주간 = 성지온 기자] 현행 공동주택관리법은 아파트 하자 부분에 대해 사업 주체에 일정 기간 담보책임을 지도록 의무하고 있다. 다만, 건설사가 보수를 차일피일 미뤄도 강제하거나 제재 할 방안이 없어 입주자 실익이 크지 않다. 실제로 대한민국 인구 절반의 주거 형태가 아파트이며 건설 기술이 발전했더라도 신축 아파트 내 하자 문제는 하루 평균 10건 이상 관련 민원이 접수될 만큼 골칫거리다. 무엇보다 위 법은 보수에만 초점이 맞춰져 있기 때문에 계약해지, 환급은 사실상 불가능하다. 수억 원 주고 구매한 물건이 흡족하지 않더라도 감내하고 살아야 하는 입주자로부터 볼멘 소리가 나오는 이유다. 

 

 

지난달 28일 <일요주간>은 SK에코플랜트(전 SK건설) ‘동래 SK뷰 3차’ 예비 입주인 김모(38)씨 사연을 보도했다. 견본주택 때와 다른 저가 자재를 사용하거나 허술한 마감 등이 발견돼 시공사에 하자보수를 요청했으나 5개월 넘도록 시정되지 않고 있다는 게 제보 내용이다. 당시 김씨는 “3월 9일부터 입주 여부와 관계없이 관리비 부과가 시작된다”라고 했으나 이날(15일)까지 입주를 못한 것으로 확인됐다.

김씨에 의하면 제보 이후 SK에코플랜트(시공사), 동래 SK지역주택조합(시행사) 측은 관리비 부과가 시작되는 9일 전까지 해결 방안 논의를 약속했으나 다음 날(10일)까지 감감무소식이었다. 이 과정에서 본사 측 담당자가 갑작스러운 발령으로 교체되거나 시공사에 연락하면 시행사에 문의하라는 등 책임 회피 등이 이뤄진 것으로 전해진다. 

 

소통 장애·책임 회피에 입주 예정일 놓치다 

최초 김씨의 요구는 하자에 대한 보수에 불과했다. 지난해 10월 말, SK에코플랜트는 입주 예정자들을 상대로 사전 방문 초청행사를 했다. 2019년부터 정부가 준공 전 입주자를 상대로 마감 상태 등을 확인할 수 있도록 관련 법안을 강화함에 따른 조치다. 당시 김씨는 사측이 나눠준 종이에 하자 목록을 빼곡히 적었다고 회상했다. 그는 통화에서 “녹슨 수납장 중첩 등은 사소하니 굳이 적지 않아도 바꿔줄 것이고 바닥에 떨어진 담뱃재를 보며 디퓨저를 놓아야 하는 것 아니냐는 얘기를 회사 홍보 이사와 나눴었다”라고 말했다.

그러나 잔금 납부와 소유권보존등기를 마친 2월 중순까지 사측은 5개월 넘도록 김씨 요구사항을 시정하지 않았다. 심지어 두 번째 방문한 날엔 인분과 오줌 자국 등으로 화장실 오염 정도가 심하고 바닥엔 담뱃재가 떨어져 있었다. 김씨는 “비흡연자인데도 불구하고 벽지엔 이미 담배 냄새가 스며져 있었고 바닥에 떨어진 담뱃재를 직접 닦고 왔다. 신축인데도 중고 아파트를 받은 것 같았다”라고 했다.

애초 2월 초 입주를 계획하고 있던 김 씨는 이러한 불상사로 이사 불이행에 따른 수수료, 시중은행 대출 이자 등을 울며 겨자 먹기로 냈다. 무엇보다 3월 9일부터는 입주 여부와 관계없이 전 세대에 관리비 부과가 시작되기 때문에 그전까지만 해결해 달라고 요구했으나 사측이 무시했다는 게 김씨 주장이다.

현재 김씨는 시공사, 시행사에 계약해지 및 오피스텔 매입비용과 그에 따른 부대비용 환급 등을 요구하는 것으로 입장을 선회했다. 그는 “왜 제가 손해를 보면서까지 그 집에 살아야 하는 건지 모르겠다. 낡은 자재 사용 등 모든 게 허위광고라고 생각한다. 주차장 사용도 3층 전부라고 했지만 한층만 쓸 수 있고 태양광발전으로 관리비가 저렴하다고 얘기했으나 통상 아파트 관리비와 차이가 없다. 설레는 마음으로 입주 날을 기다렸지만, 시공사와 시행사는 서로 미루고 어디에다가 불만을 얘기해야 하는지도 모르겠다. 금리 인상으로 은행 이자도 부담스럽고 지친다”라고 답답함을 토로했다.

 

▲ 오는 3월 초 입주를 앞둔 제보자가 분양 받은 SK에코플랜트의 ‘부산 동래 3차 SK뷰’ 아파트 내부 모습. <사진=제보자 제공>

하자에 대한 보수 책임은 누가?
김씨와 같은 입주자와 시공사 간 하자 분쟁 사례는 신축 아파트 입주 과정에서 흔하게 볼 수 있다. 일각에서는 아파트 입주를 하자와의 싸움이라고 말할 정도다. 실제로 국토교통부 산하 하자 심사·분쟁조정위원회에 접수된 하자 건수는 2020년 4247건이었으나 2021년 7419건으로 증가했다.

공동주택관리법에서 아파트의 하자란 “공사상 잘못으로 인하여 균열·침하·파손·들뜸·누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함”이라고 정의하고 있다. 그리고 위 법 제36조 제1항에서는 하자담보책임이 사업 주체에 있음을 밝히고 있다. 시행사, 시공사 모두 사업 주체가 될 수 있으나 김 씨 사례의 경우 시행사로부터 건설공사를 일괄 도급받은 ‘SK에코플랜트’에게 하자보수 의무가 있다. 

다만, 이러한 하자보수 요구는 하자담보책임기간 내에 청구되어야 한다. 하자 부분별로 책임지는 기간이 다르기 때문이다. 가령 미장, 도배, 타일 공사 등의 하자는 입주일로부터 2년. 창문틀, 문짝 등은 입주일로부터 3년 동안 책임지도록 돼 있다.

물론, 이는 시공사가 ‘하자’라고 인정한 경우에 한해서다. 하자 심사·분쟁조정위원회에서 ‘하자’라고 결정 내려도 법적 효력이 없기 때문에 시공사가 불복할 경우 입주자는 소송 외에 뾰족한 방법이 없다. 이에 전문가들은 하자보수 우선의 원칙이 구현되기 위해서는 하자 심사·분쟁조정위원회와 같은 대체적 분쟁해결기구의 활용이 확대돼야 한다고 입을 모았다. 

 

계약 해지 및 전액 환급은 사실상 어렵다는 게 업계 측 얘기다. 계약 해지를 위해서는 입주자가 직접 하자를 입증해야 하며 이미 등기이전이 완료된 상황에선 전매 외 방법이 없다는 이유에서다. 결국 담보책임기간 동안 사업 주체에 하자 보상을 최대한 요구하는 게 입주자에겐 피해 최소화 전략인 셈이다. 

 

하자 심사·분쟁조정위원회 관계자도 “입주자는 담보책임기간 동안 ‘적극적’으로 시공사에 자기 권리를 주장해야 한다”라며 “지역주택조합 등은 곧 해체되기 때문에 사진 촬영, 서면 발송 등 액션을 강하게 해야한다”라고 조언했다.

부동산 전문 변호사 역시 입주자에 하자 발견 시 권리 주장에 집중할 것을 얘기했다. 엄정숙 법도 종합법률사무소 대표 변호사는 “결론적으로 손해를 돈으로 보상받을 것인가, 혹은 보수로 받을 것인가로 귀결되는 문제”라며 “입주자는 하자를 발견했을 때 구체적인 증거와 근거를 최대한 많이 확보해야 한다. 같은 세대에서 동일한 하자를 발견한다면 더욱 유리하다. 내용증명도 손해배상을 위한 의견표명에 해당한다. 참지 말고 적극적으로 권리행사를 해야 한다”고 강조했다.

이어 “아파트 가격이 상승하면서 사람들은 자연스럽게 높은 품질의 아파트를 기대하게 됐다. 변호사 사무실에도 완공 기준이나 권리의식이 상승하면서 건설사를 상대로 한 하자 분쟁 문의가 느는 추세”라면서 “건설사는 국민 기대 수준에 맞춰 질 좋은 자재를 사용하고, 입주자 사전 점검 확대를 늘릴 필요가 있다”고 말했다.
 

한편, SK에코플랜트 관계자는 “하자 보수 요청 순서대로 수리를 진행한 관계로 다소 늦어졌다”면서도 “3월 4일 기준으로 19개 부분의 수리를 완료했기 때문에 입주 가능하다”고 했다. 다만 “창틀 등 교체를 요구한 부분에 대해서는 내부 규정상 (하자 수준이)경미하다고 판단해 교체가 불가능하다”라고 덧붙였다.

이어 책임 회피 의혹에 대해선 “본사 부산 지점 현장 관리자의 개인 번호를 고객에게 전달하는 등 원활한 소통을 위해 노력하고 있다”라며 “고객의 입주를 위해 책임기간 동안 노력할 것”이라고 밝혔다.

시행사인 동래SK지역주택조합 관계자 역시 “소유권 등기 이전까지 마친 상황에서 전액 환급 등은 사실상 어렵고 시행사에 의무가 주어진 것은 아니”라면서도 “고객의 피해를 최소화하기 위해 매수를 통한 환급 등 여러 방향으로 검토 중”이라고 말했다.

   

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